신축아파트 소유권 등기시 필요한 비용(후취담보, 등기비용, 이전채권, 설정채권)

 

후취담보 집단대출 후 단체등기

 신축아파트를 분양받으면 처음에 분양금 10%만 내고 중도금 대출을 일으키며 입주시점까지 기다리다가 입주 지정기간에 맞춰 잔금대출을 준비해야 합니다. 입주단지와 협약을 맺은 여러 은행들과 상담 후에 한 곳을 골라 잔금대출을 신청하는데 이것을 집단 대출이라고 합니다. 원래는 담보인 등기가 없으면 대출이 불가하지만 신축아파트는 협약 맺은 은행들이 나중에 등기가 나오면 담보로 잡기로 하고 대출을 해주는 것입니다. 즉 후취담보 집단대출이 이루어집니다. 잔금대출 후에는 취득세납부와 등기치는 과정을 거치게됩니다. 보통 분양받은 아파트의 입주민들은 협약 맺은 법무사를 통해 단체등기를 위입합니다.

*부동산 등기란 부동산의 귀속과 그 귀속형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법으로 현재 부동산 소유는 누구이며 누구에게 이전되었는가를 국가에서 공식으로 문서 등으로 누구에게나 알리는 일을 말하는 것입니다.

 

소유권 이전 등기비용

 소유권이전등기비용은 크게 취등록세, 교육세, 농특세, 이전채권, 설정채권, 인지세, 증기세로 볼 수 있습니다. 

 먼저, 취득세는 일정한 자산을 취득함에 따라 부과되는 세금으로 85제곱미터 이하, 6억 미만의 아파트는 분양금액과 옵션금액의 합계 1%가 취득세에 해당됩니다. 교육세는 지방교육에 필요한 재원을 징수하는 세금으로 산출된 취득세액에 10%를 부과합니다. 농어촌 특별세는 85제곱미터 이상 주택만 해당되며 분양금액(+옵션금액)에 0.2%를 냅니다. 대법원 수입인지세는 소유권 이전의 이전, 변경, 소멸을 증명할 때 첨부하는 유통세의 개념으로 최초 분양자 및 증여세대는 15만 원을 내야 합니다. (1억~10억 미만 주택일 경우만 해당됩니다.) 대법원 수입증지세는 등기 서류 접수할 때 수수료로 서면신청은 1만 5천 원입니다.

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소유권 이전 등기비용- 이전채권? 설정채권?

 채권이란 만기일자와 이자율이 정해져 있으며 만기일에 원금과 함께 정해진 이자를 지급받을 수 있는 권리입니다. 여기서 국민주택 채권이란 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담을 발행하는 채권입니다.

 부동산을 매입할 때 국가로부터 사야 되는 채권이며 정부는 이렇게 조성된 돈으로 공공주택이나 신도시 등의 자금으로 활용하게 됩니다. 그래서 소유권 이전 등기 시에 주택도시기금법에 따라 부동산 시가표준액의 일정비율만큼 의무적으로 국민주택채권을 매입해야 합니다. 이를 이전채권이라 합니다. 채권할인율이란 은행창구에서 채권매입과 동시에 매도할 때 적용되는 단가로 보통 부동산을 구입할 때 사게 되는 국민채권은 매입과 동시에 매도하게 됩니다. 이자율이 낮고 5년간 장기보유해야 하기 때문에 보통 채권을 매입하자마자 손해를 감수하고 은행 해서 할인해서 되팔게 됩니다. 이럴 때 내가 채권을 팔 수 있는 방법은 채권가격을 할인해서 팔아야 하기에 기준일에 할인율을 잘 확인해봐야 합니다. 만약 금리가 올랐다면 채권 수익률은 떨어진 것으로 앞으로 금리가 계속 오를 것이라 전망되면 내 채권은 가지고 있을수록 손해가 되는 것입니다. 또한 부동산에 저당(대출)권을 설정할 때도 채권을 매입해야 합니다. 이를 간편히 설정채권이라 합니다. 설정채권의 기준은 대출금이 되므로 잔금대출이 있는 세대만 매입하면 됩니다. 

 

 

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