임대차3법 - 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제

임대차 3 법 (2020.7.21)

 임대차 3 법은 계약갱신권, 전월세상한제, 전월세 신고제 3가지를 포함하고 있는 주택임대차보호법 및 부동산 거래신고법 개정안입니다. 

 

-계약갱신청구권 (2020.07~)

-전월세 상한제 (2020.07~)

-전월세 신고제 (2021.06~)

 

 

 

계약갱신청구권

 기존 2년이었던 임대차 기간을 2+2년으로 연장할 수 있습니다. 세입자는 2년 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임대인은 본인이나 직계존비속의 실거주가 아니라면 임차인의 2년간 거주를 보장해주어야 합니다. 임차인이 계약갱신권을 사용했을 경우 임대인 입장에서는 2년을 보장해주어야 하지만 임차인이 2년 이내 중도해지하고 나간다고 해도 퇴거 통부 호 3개월 이후에는 보증금을 내주어야 합니다. 중도해지 시 중개수수료는 3개월 이내에는 임차인이 이후에는 임대인이 중개수수료를 납부해야 합니다. 

* 이전 계약갱신건 행사기간은 임대차 기간 끝나기 6개월전부터 1개월 전까지 기간이었다가 202012 12 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약은 6개월부터 2개월 전까지로 개정되어 적용되었습니다. 

 

<임대인이 계약갱신권을 거절할 수 있는 경우>

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는경우

임차인이 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

서로 합의하에 임대인이 이차인에게 상당한 보상을 한 경우

임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 주택의 전부 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

임대인이 목적주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적주택의 점유를 회복할 펼 요가 있는 경우

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

<참고> 묵시적 갱신

 묵시적 갱신이란 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등 통지를 안 한 경우 기존 임대차 계약 그대로 다시 임대차가 된 것으로 보는 것입니다. 차임 및 보증금은 종전 금액 5% 범위 내에서 조정할 수 있습니다. 여기서 묵시적 갱신 계약갱신청구권과는 별도로 보기 때문에 묵시적 연장으로 자동연장될 경우 향후  계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 

 

 

 

전월세상한제

 전월세 상한제는 임대차계약을 갱신하면서 올릴 수 있는 임대료(보증금, 월차임) 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하는 것을 말합니다. 이는 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우에 적용되고 최종임대료 증액이 있었던 이후 1년 이내 집주인이 세입자에게 증액을 요구할 수는 없습니다.

 

 

전월세신고제

계약당사자들이 계약체결일로부터 30일 이내 임차주택 소재지 시, 군, 구청에 임대차계약을 신고해야 할 의무가 있습니다. 2년 계도기간(23.05.31)이 종료되었지만 보완사항이 많다는 의견을 반영해 24년 5월 31일까지 1년 계도기간이 연장되었습니다. 신고대상금액은 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과한 임대차 계약 모두 해당됩니다. 전월세신고를 할 경우 확정일자가 자동으로 부여되는 장점도 있으니 꼭 신고하시기 바랍니다.