부동산 세금 (취득세, 재산세, 종부세, 양도세)

 

부동산 세금

 우리가 내는 부동산 세금은 어느 기관에 납부하느냐에 따라 두 종류의 세금으로 나뉠 수 있습니다. 시/군/구청에서 나오는 세금은 지방세, 국세청에 내는 세금은 국세라고 합니다.

 

취득세 (= 취득세산출세액 + 지방교육세 + 농어촌특별세 = 총 납부세액)

 먼저 우리가 부동산을 구입할 때 내는 세금을 취득세라고 합니다. 취득세의 경우 부동산이 위치한 시/군/구청에 내는 지방세에 속합니다. 취득세에는 지방교육세, 농어촌특별세의 부가세가 붙으며 취득세는 취득한 날부터 60일 이내 납부를 해야 합니다. 여기서 취득시점은 사실상 잔금 지급일입니다. 정해진 기간을 지키지 않을 경우 연체가 되면 가산세가 추가로 더해지게 됩니다. 취득세는 1 주택 취득 시 (1~3%)로 매매가 6억 원 이하면 1%, 6~9억 원이면 1~3%, 9억 원을 초과하면 3%를 내고 지방교육세는 1 주택 취득 시 0.1~0.3%가 붙습니다. 농어촌 특별세의 경우는 85 초과인 경우에만 0.2%를 냅니다. 2023년부터는 취득세 과세표준이 사실상 취득가격(실거래가)으로 변경됩니다.

 

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재산세, 종부세(종합부동산세)

 종합부동산세는 국세이므로 내가 사는 시,군,구 세무서에서 부과되나 재산세는 지방세에 속해 부동산이 소재한 시,군,구에 납부하게 됩니다. 

 재산세는 6.1일을 기준으로 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과되며 일년에 두 번 (7월, 9월) 납부하게 됩니다. 재산세는 부동산 가격에 따라 달라지며 재산세 과세표준은 시가표준액(주택공시지가) x 공정시장가액비율(60%)로 계산이 됩니다. 단, 1세대 1 주택자가 공시지가 6억 원 이하의 주택을 보유하였을 경우 각 세율에서 0.5%를 차감해 줍니다. 또한, 공시가격이 급동 하더라도 연도에 부담하는 재산세 상한이 정해져 있어 그 금액을 한도로 재산세를 납부하게 됩니다.

 종합부동산세는 6.1일 보유하고있는 부동산에 과세되지만 모든 사람에게 부과되는 것이 아닌 인별로 보유한 주택의 가격을 합산하고 일정금액을 초과한 경우 세에 따라 부과됩니다. 1세대 1주택의 경우 12억원까지 공제되고 이를 넘는 금액에 한해 세액을 산출하게 됩니다. 2 주택이상을 보유했을 경우 공제금액은 9억원으로 줄어들고 매년 12.1~12.5 이리 안에 납부해야 합니다. 종부세는 재산세와 다르게 세액공제를 해주고 고령자 세액공제, 5년 이상 장기보유자 세액공제 등 1세대 1 주택에 한해 적용됩니다. 법인이 아닌 경우 재산세와 마찬가지로 세부담 상한율도 적용이 됩니다. 

 

 

 

양도소득세

 (내가산가격- 내 가판가격-필요경비= 양도차익/ 양도차익-장기보유특별공제-기본공제항목=과세표준)

 양도소득세는 부동산을 팔때 발생하는 양도차익에 관해 부과하는 세금입니다. 당연히 양도차익이 없으면 부과되지 않으며 양도일에 속하는 달의 말부터 2개월 이내 주소지 관할 세무서에 신고해야 하고 신고를 하지 않으면 가산세가 추가됩니다. 만약 같은 해에 여러 건을 양도할 경우 5월 1~5월 30일 사이 관할 세무서에 양도소득세 확정신고를 해야 합니다. 양도소득세의 경우 다주택여부와 보유 및 거주기간 등을 따져 사람마다 차등적으로 세금을 매깁니다. 종전 부동산을 취득할 때 들어간 매매대금, 부동산 중개비용, 취득세, 법무사 대리등기 비용 등과 해당 부동산을 관리하고 유지 보수하는데 들어간 비용을 모두 합한 후 그 부동산을 다시 되판금액에서 빼고 발생되는 양도차익에 관해서 세율을 매겨 세금을 납부합니다. 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고 나온 과세표준에 따라 세율이 부과됩니다. 양도세는 1년에 한번 한 사람당 250만 원의 기본공제가 되고 명의 분산시에는 절세효과가 있을 수도 있어 잘 따져봐야 합니다. 1 가구 1 주택자의 경우 비조정지역에서 2년 보유했고 12억 이하일 경우 양도소득세는 부과되지 않습니다.