실거래가, 기준시가, 공시지가, 공시가격 알아보기

실거래가, 기준시가, 공시지가, 공시가격 알아보기

 

 

실거래가

 실거래가는 실제 거래된 가액을 말하며 주택이나 토지 등을 거래할 때 매도인과 매수인이 최종 합의하여 거래한 금액을 의미합니다. 실거래가는 취득세나 양도소득세를 계산할 때 산출 가액에 사용되는 만큼 임의로 조작하면 안 됩니다. 만약, 업다운 계약서를 작성한다면 법적으로 문제가 되어 양쪽모두 처벌의 대상으로 과징금이 내려집니다. 실거래가는 거래일로부터 30일 이내 국토부에 신고하는 것이 의무화되어 있습니다. 

 

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기준시가

 실거래가는 매수인과 매도인 당사자간의 조정된 가격이라고 하면 기준시가는 정부에서 조세나 감정평가 등에 사용하기 위해 고시한 가격입니다. 즉, 토지나 건축물을 대상으로 정부가 책정하는 가액이라고 볼 수 있습니다. 이는 양도소득세, 증여세, 상속세의 기준이 되고 있습니다. 본래 취득세와 양도소득세는 실거래가가 기준이지만 오래전에 취득하여 가격을 모르거나 재산세, 상속세, 증여세의 경우 기준시가를 활용합니다. 증여나 상속의 경우 부모와 자신 간에 실제 거래가 있었던 부분이 아니기에 거래 산정에 어려움이 있기 때문에 기준 시가를 적용하여 과도한 탈세행위가 없는지 점검해 보는 과정을 거치게 됩니다. 일반적으로 시장분위기와 인근지역의 가치를 반영하여 시세에 약 80% 수준으로 정해지며 공동주택의 경우 4월, 상업부동산은 12월에 고시가 진행됩니다. 이는 국토교통부 공시가격 알리미에서 확인할 수 있고 상업용 부동산의 경우 홈텍스를 이용해야 확인할 수 있습니다.  

 

공시지가

 공시지가 역시 정부에서 감정평가하는 것이나 기준시가처럼 건물까지 모두 포함하여 감정하는 것이 아닌 오로지 토지에 대해 감정평가하는 것입니다. 토지에 대한 보상기준이나 재산세를 부과하기 위해 토지의 위치와 특성에 맞게 가격산정을 하게 됩니다. 공시지가는 표준공시지가와 개별시가로 나누고 표준공시지가는 국토교통부에서 감정한 것으로 전국을 대표할 수 있는 50만필지를 지정하고 그에 따른 평가를 진행하며 이의가 있을 경우 공시일로부터 30일 이내 이의신청이 가능합니다. 개별공시지가는 표준으로 정해진 금액의 기준에 따라 각각 개별토지가격을 시군구가 산정한 것입니다. 둘 다 매년 1월 1일을 기점으로 표준공시지가는 2월에, 개별공시지가는 5월 31일까지 결정이 됩니다. 

 

 

공시가격

  공시가격은 토지 및 토지 위의 주택까지 가격을 평가해서 공시한 가격으로 부동산 가격의 지표이자 종부세, 재산세 등 세제부과의 기준이 되고 건보료 및 기초연금 등 사회복지제도로도 활용이 되고 있습니다. 공시가격에는 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격, 공동주택 공시가격 3개로 나누어 볼 수 있습니다. 

 

 공동주택 공시가격

 공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택)에 대해 국토부장관이 매년 공시기준일 1월 1일에 적정가격을 조사해 중앙 부동산가격공시위원회 심의 후에 공시를 하고 이를 행정기관에 제공합니다. 공동주택의 경우 거래량이 많아 공시가격 책정이 쉬우며 변동폭이 커 세금변동도 큰 특징이 있습니다. 

 

 표준단독주택공시가격

 표준단독주택 공시가격은 단독주택의 공시가격으로 거래량이 많지 않기 때문에 한국 감정원에서 지역 대표 주택을 선정하여 감정평가를 합니다. 

 

 개별단독주택 공시가격

 개별 단독주택 공시가격은 표준단독주택 공시가격을 바탕으로 지자체장이 산정하며 단독주택 공시가격에 재산세 부과에 사용되며 조세부과 기준이 됩니다.

 

공시가격 조회방법

 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있으며 네이버 부동산에서도 아파트 단지를 조회하면 공시가격을 확인할 수 있고 그에 따른 보유세도 볼 수 있습니다.